万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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